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来自 集团财经 2020-03-18 15:18 的文章
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中骏降维推动规模进击 “地王”坐镇区域深耕?

进入12月份,中骏控股集团屡屡出现高光时刻。

威尼斯3775网站,继11月份拿下厦门双料“地王”之后,近日中骏再度出手北京,以42亿元的价格拿下了房山良乡限竞房地块,成为央企之外,少数在年根底下积极扩储的民营房企。

事实上,近两年年末拿地似乎成为了中骏的保留节目。就在2018年的12月,中骏便曾以38.05亿元拿下了当年的厦门岛内地王。

在阔绰拿地背后,这家近年来以下沉为主线的规模房企又有着怎样的打算?

降维推动规模进击

从楼面价4.51万元每平米的厦门单价地王,到单平拿地成本超万元的北京项目,年末的中骏屡屡给业界一种高举高打的直观印象。

然而一线及强二线的布局并非中骏近年来的常规操作,事实上,截至2018年末,中骏土地储备均价仅为4327元,较自身2017年的4990元下降超过10%。

在这背后是黄朝阳为规模“千亿目标”规划的一条下沉路线。

在2017年1月3日,中骏正式将总部迁至上海,这被看做是中骏进一步推动全国化战略的标志,同样在这一年,中骏走出了长期固守的一线及核心二线城市,加强了卫星城市的布局与推售。

与降维思路共同启动的是中骏积极的拿地动作。在2017年,中骏通过收购14个项目,并依靠招拍挂拿下项目24个,一举新增38个项目645万平米建筑面积。

通过梳理往年拿地数据发现,在此之前的2014年-2016年,中骏3年合计新增项目仅17个,尚不足2017年的半数。但同时,2017年也是中骏在2012年之后,首个没有在一线城市布局住宅用地的年份。

在2018年、2019年中骏依然延续此前的脚步,其中2018年全年新增47个项目,新进了10座城市,在这其中超过半数均是三四线。相伴随的是,2018年末以及2019年中期一线城市销售占比降到了15%、17.5%,而在2017年以前,该数值一直保持在40%上下。

近年来,主动降维是诸多房企冲击规模的首选。包括阳光城、中梁控股等如今已站上TOP20的规模房企,都曾选择主动降低层级,通过更高周转效率实现规模上进击。

财经评论员严跃进便对蓝鲸房产表示,下沉模式有利于拿地成本控制。在大城市成本过高的背景下,城市群、都市圈周边的地级市相对来说土地成本合理,成本相对可控的,且需求并非没有保证,为企业提供了不错的规模及利润提升空间。

可以看到,中骏选择的下沉路线无疑使其收获规模的提升。在2016年-2018年,中骏销售额分别为235亿、332.47亿、513.6亿,年均复合增长率超50%。

而在2019年这个公认的楼市“小年”里,中骏在前11个月实现同比增长51%,实现703.82亿元的合同销售,提前完成了700亿元,这个黄朝阳眼中“比较高的业绩目标“。

难割舍的核心城市

在依赖二线、三四线城市接连冲上规模台阶之后,是中骏对于一线及核心城市依然难舍的依恋。

根据近年来披露数据可以看到,伴随着中骏二线、三四线销售的增长,一线城市销售规模虽然占比不断走低,但整体流量依然保持稳健,在2017年实现147.38亿元的峰值后,2019年上半年64.53亿元的数据,意味着中骏在一线城市销售金额,对于自身而言依然保持在高位。

与此同时,每年少量布局一线城市也成为了中骏的必修课。即便在没有一线城市住宅项目入账的2017年,中骏依然在上海购置了两幅商业用地。

对此,业内人士普遍认为,在北京、上海等一线城市,以及厦门等城市群核心城市城市布局,主要目的是在于提升及保持品牌在城市群的影响力,进而带动辐射区域的整体流量。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,对于核心城市的布局,体现出企业的区域策略。其对蓝鲸房产表示,规模房企在一线城市布局主要还是为了树立品牌,对于辐射范围的三四线形成品牌的好感,进行进一步实现区域内流量的提升。

而严跃进也认为,大城市很多地块优质对于品牌有很大益处,且大城市的需求更具确定性,因此,即便下沉,有资金实力的规模房企也不可能完全布局小城市。

事实上,中骏选择的由核心城市下沉的区域深耕策略并非孤例,例如金科股份在近年来便秉承着“一线、四线为辅,二三线城市为主”的布局、销售策略,在保证一线城市的市场占有率的同时,利用二三线强化规模。

但另一方面,主动选择下沉之后,类似中骏仍以地王这种形式出现核心城市的现象却不多见。可以看到,中骏在核心城市的布局成本参差不齐,一方面,中骏今年以来在北京的落子,因楼面价与限价区间较大的空间,而被业内人士所称道;但另一方面,连续连年的厦门“地王”也颇让业界为其捏汗。

在今年7月,2018年年末所拿的地王项目一期,以高端产品线天字系的身份——中骏·天宸开售,69000元/平方米的售价无疑已经位于厦门房价上限区间,然而单价高达39090元的楼面价,仍意味着项目想要达到公司整体30%左右的毛利率并不容易。而不久前的楼面单价“地王”项目楼面价更是较此高出了6000元/平方米。

伴随着2019年全年目标的提前完成,中骏距离其千亿目标又近了一步,而随着规模的增长,未来中骏又将选择怎样的拿地布局策略,蓝鲸房产将持续关注。

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